Как покупали дачи во времена СССР: история подпольных сделок

«Стоили, как две «Волги»

Дача во времена СССР была заветной мечтой каждого гражданина. И если шесть соток все-таки оказывались более-менее доступными, то элитная дача считалась недостижимой роскошью, если вы, конечно, не были академиком или лауреатом Госпремии. Тем не менее, и тогда народ с деньгами умудрялся полуподпольно покупать загородную недвижимость. Мы собрали истории людей, которые добивались своей цели невероятными путями, и выяснили, есть ли в наше время спрос на те самые участки и те самые домики.

Элитные дачи в эпоху СССР имели только люди, достигшие невероятных высот в своем деле и находившиеся, скажем так, на хорошем счету у своей родины. Среди них — выдающиеся военачальники, работники науки и искусства, космонавты. Изначально эти советские граждане жили исключительно в среде себе подобных. Но со временем их ряды начали разбавлять в том числе маклеры, которые, рискуя потерять свободу, совершали посреднические действия. Достаточно вспомнить фильм конца 1970-х «По семейным обстоятельствам», роль «риелтора» в котором прекрасно исполнил Владимир Басов. А в основном, конечно, работало сарафанное радио.

В Московской области элитных дачных поселков (а это именно поселки) достаточно много. Перечислим лишь некоторые: Абрамцево, Переделкино (писательские дачи), Николина Гора, РАНИС (работники Академии наук и искусства), Луцино (академический поселок), Внуково (для работников внешней торговли).

Так называемые «генеральский дачи» — это Жаворонки, Баковка, Кратово, Удельное. Земельный надел был разным, в зависимости от «звездочек». Чем выше статус, тем больше надел: 25 соток, 50 соток, гектар.

— Говоря об элитных дачах в Московской области, я бы отдельно выделила направления, — рассказывает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE) Анна Раджабова. — Прежде всего — запад ближайшего Подмосковья: Рублево-Успенское и Ильинское шоссе. На северо-востоке, в районе Мытищ, проживали видные военные деятели, например, маршал Климент Ворошилов.

Юго-восток считался не столь престижным, за исключением поселка Кратово, где жили Георгий Маленков и Владимир Шаинский. Разумеется, нельзя не упомянуть Переделкино, которое с 1930-х годов стало любимым местом у деятелей искусства.

Напомним, что до 1990 года государство имело монополию на землю, поэтому купить можно было только дом. Элитные дачи в советские времена государство зачастую выдавало в аренду. И только те, кто дотянул до начала приватизации, смогли оформить их в собственность, а позже, в начале 1990-х, на основании того, что им принадлежит дом или часть дома, оформить в собственность и землю. Анна Раджабова говорит, что после кончины знаменитого человека в советское время загородную недвижимость требовалось вернуть обратно государству, но в некоторых случаях ее оставляли в пользование наследникам.

Хорошее жалованье офицеров превращало их в литераторов

Теоретически Гражданский кодекс РСФСР предусматривал положения о купле-продаже загородной недвижимости, которые распространялись в том числе на дачи. Договор должен был быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в местных органах власти. Другое дело, что приобретение дорогостоящего имущества могло вызвать вопросы у компетентных органов.

— В советские времена обычные деревенские дома в пределах 30-50 км от Москвы стоили 2-3 тысячи рублей. Какова была цена элитных дач — сказать трудно. Полагаем, что они могли стоить и как две «Волги», — говорит председатель совета директоров сети офисов недвижимости МИЭЛЬ Марина Толстик. (Для тех, кто не знаком с тогдашними реалиями — «Волга» была самым престижным советским автомобилем, не считая правительственных  «Чаек», и стоила в семидесятые около 10 000 рублей — при зарплате инженера средней руки в 200 рублей. Купить ее напрямую было возможно только по разнарядке с предприятий, на которые выделялись квоты для сотрудников. С рук «Волги» стоили дороже).   

— История с легальной покупкой именно дачи (а не дома) в советское время была невозможна, — утверждает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. — Законом прямо запрещалась передача другим лицам земельного участка, выделенного для дачного, садоводческого или огороднического хозяйства. Дача выдавалась от ведомства-места работы.

До 1991 года дачи передавались не в собственность, а в бессрочное пользование, с 1991 по 1998 год — сразу в собственность. После 1998 года безвозмездная выдача участков закончилась.

Документом дачника была членская книжка садовода, а документы, подтверждающие право пользования (не владения!) землей, находились в правлении садоводческого товарищества и относились не к конкретному дачнику, а ко всему дачному кооперативу или товариществу. Таким образом, продать дачу было нельзя. А после 1991-го дачу мог купить любой, у кого были деньги: и знаменитости, и политики, и представители бизнес-сообщества.

Однако же пропуском в закрытый мир советской элиты вполне могли послужить очень хорошие деньги.

— Пожалуй, именно то, что моя дача из той, давней эпохи, дает мне возможность по-настоящему отдыхать здесь, — говорит житель Жаворонков Андрей. — Приобрел этот участок после войны мой дед, полковник артиллерии. Жалованье у офицеров тогда было хорошее, плюс наградные и другие выплаты — в общем, деньги в семье водились. До этого дача принадлежала литераторам-переводчикам, как и изначально весь кооператив.

Дом, реконструированный в 1960-х годах и находящийся уже третье поколение в семье, где «ничего не выбрасывают», стал маленьким частным музеем — а скорее, мужским клубом для хозяина и его друзей. По словам Андрея, это стопроцентно уютная и надежная площадка для любимых занятий — спорта, музыки, коллекционирования разных вещей от одежды до автомобилей. В этом главная ценность дачи, и хозяева соседних участков это мнение разделяют: улица по-прежнему выглядит как полвека назад, люди ничего не хотят менять. Просто потому, что идеал уже достигнут.

«Мы же строили социализм, поэтому участки делили»

К каким только способам обхитрить государство не прибегали жители Советского Союза. Хорошо известна история, как мечтающий о даче Владимир Высоцкий, имея жену-иностранку, прошел девять кругов ада и в конце концов построил дачу на участке сценариста Эдуарда Володарского. Места у последнего было много, тесниться не приходилось, строили дачу и привозили стройматериалы всем миром. Но когда после смерти Высоцкого Марина Влади решила дачу продать, Володарский ей этого не позволил: земля по документам принадлежала ему, и видеть чужих людей на своей территории он не хотел.

Не менее запутанные истории были и у простых людей. Только они, получив дачу, хотели заиметь еще и гараж при ней — а в советское время такая затея была, мягко говоря, неприличной.

— Наша семья около шестидесяти лет живет в дачной части Королева — кооператив этот называется «Красная Новь», — рассказывает 86-летний Александр Ратин. — Было такое издательство, журнал, а от него были построены дачи. Участки изначально были большие — один участок 44 сотки. На каждый участок была поставлена одна дача. Но мы же строили социализм, и поэтому дачные участки быстро начали делиться. Поскольку участки нарезали узкой стороной к улице, делились они на «ближние» и «дальние»; доступ к дальнему участку был либо через соседа, либо посредством маленького прохода между заборов.

Дачный кооператив, по словам Ратина, был основан в 1932 году. Обладателем одного из «половинных» участков оказался писатель Кирилл Яковлевич Левин. Однако строились дачи за счет Союза писателей, и вскоре после постройки Союз потребовал возместить стоимость строительства. У Левина денег не было, и часть своей дачи, около 10 соток, он продал одному из руководителей Малого театра. На этом небольшом участке и построили дом.

— Теперь — о том, как мы стали хозяевами этой дачи, — продолжает Александр Ратин. — Моя мать как-то встретилась со своей подружкой по школе, родной сестрой известного государственного деятеля Семичастного. От нее она узнала, что дача продается. Продали бабушкину комнату в Тайнинке, а деньги вложили в дачу.

Состояние дома на тот момент оставляло желать лучшего: дом подгнил, нужен был капитальный ремонт. Как его сделать, подсказал знакомый отца, архитектор Мирон Иванович Мержанов, который проектировал дачи и санатории для первых лиц государства.

— Мирон Иванович сказал: есть один простой способ для вашей дачи. Надо второй этаж приподнять — он ведь легкий, пустой. А затем сруб разобрать по бревнышку и собрать снова, заменив гнилые бревна. При этом, если сделать фундамент на 60 сантиметров выше, чем нужно, рельеф участка позволит сделать под домом гараж. Отец так и сделал, — рассказывает Александр Ратин.

Сложнее всего оказалось эту перестройку оформить. Подземный гараж в частном доме семья Ратиных видела и раньше — но не в РСФСР, а в Прибалтике, где они были на отдыхе в 1946 году. Однако зарегистрировать постройку местные власти долго не соглашались. С мотивировкой: зачем вам такое, ведь ни у кого встроенных гаражей нет!

— В решении этого вопроса была и моя заслуга, — вспоминает Александр Ратин. — Я к тому времени уже работал инженером, знал, что такое подпись. И еще — что существует право подписи заместителя «за начальника», когда тот в отъезде. Так вот, отец поругался с главным архитектором Калининграда, и он тогда сказал: я вам никогда не подпишу этот проект, даже не мечтайте! И вот этот главный архитектор уходит в отпуск. А я нашему управляющему поселком говорю: главного архитектора нет, а зам главного архитектора об этой истории ничего не знает. И что же? Тот пошел к нему и все подписал.

В девяностые элитные дачи покупали ради престижной земли 

Существуют известные стародачные места, которые до приватизации и начала продаж были достаточно закрытыми. Например, в Красково находились дачи высшего военного офицерского состава; рядом, но в другом дачном поселке — сотрудников КГБ. Это ведомственное разделение сохранялось достаточно долго, а потом, с течением времени, состав жителей по «рабочей» принадлежности стал размываться. Первые владельцы оставляли дачи в наследство, в девяностые их стали активно продавать, и на смену бывшим собственникам приходили новые состоятельные граждане.

— Важно понимать вот что: раньше на дачном участке, который был площадью 6, редко — 8 соток (были и по 12, и по 15, но они крайне редко выделялись — например, высшему генералитету), было разрешено строить только крошечные домики площадью до 25 квадратных метров. Зачастую они были летними, поэтому в хороших местах такие дачи покупались под снос, и фактическую ценность имела только земля, — поясняет Юлия Дымова.

Каким бюджетом нужно было располагать для покупки шикарной дачи в области после распада Советского Союза? В 1990-2000 годы разброс цен, как и на жилом рынке Москвы, был колоссальным.

В 1997 году в Красково, в садовом некоммерческом товариществе военного генералитета, бывший военный в высоких чинах решил расширить свою дачу (у него был обычный участок 6 соток). С одной стороны к его участку прилегал участок пожилого полковника — тому было уже тяжело ездить из Москвы на дачу из-за проблем со здоровьем, и он выставил свой участок на продажу за 8,5 тыс. долларов. Естественно, сделка состоялась очень быстро. С другой стороны продавались тоже 6 соток, но уже дороже — за 11 тысяч. Наш военный тоже купил этот участок. А с тыла участка собственница — вдова высокого военного чина выставила свои 6 соток на продажу за 27 тысяч долларов. Это уже показалось дорого, и участок долгое время простаивал.

Сейчас в Красково продаются участки также по разным ценам. Из-за качества расположенных на них домов разница в средней стоимости сотки может достигать 2-3 раз. К примеру, есть предложение участка 11 соток за 4,5 млн рублей (410 тысяч рублей за сотку) с не новым кирпичным домом. И есть предложение 78 соток за 69 млн рублей (884 тысячи рублей за сотку), но — с большим каменным домом.

«Покупатели заинтересованы в сохранении духа эпохи»

— По сути, советская дача — это легкий отголосок былой эпохи, то есть богатейшей дачной культуры дореволюционного периода, — отмечает фотограф, исследователь дачной архитектуры Федор Савинцев. — Дачные дома до Великой Отечественной войны зачастую строились артелями, которые до революции возводили усадьбы — поэтому на домах нередко присутствует декор. Пусть не столь броский, как в дореволюционных дачных домах, но все же он есть. Так что если говорить про преемственность, то она однозначно присутствует.

По словам Савинцева, в «ранне-» и «среднесоветских» дачных поселках сохранялся и уклад жизни, восходящий к дореволюционным моделям. Дача до появления «шести соток» — это прежде всего место для отдыха и общения с друзьями и близкими. Огород если и предусмотрен, то лишь как хобби, увлечение, но не в формате принуждения к «добыче хлеба насущного». В этом — ключевое отличие старых дачных кооперативов от садово-огородных товариществ более позднего времени.

— Я изучаю тему советских дач уже третий год, — говорит эксперт, — и могу сказать, что они в своем роде не менее уникальны, чем дореволюционные усадьбы. Сейчас это довольно часто «капсулы времени», никому из историков не нужные, брошенные на произвол современников, для которых они лишь развалюхи. Я считаю, что это уникальный период, который нужно изучать.

Добавим, что и в позднесоветской массовой культуре «шестисоточников», и даже в современном дачном быту можно найти следы той старинной советской — а значит, и более ранней, «чеховской» дачной культуры. Нет-нет, а мелькнет сквозь щели заборов натянутый на опорах гамак или теннисная сетка — привет героям Горького и многочисленных фельетонистов, описывавших дореволюционных дачников. Или — на шести сотках под яблонями стоит круглый стол, на который пару раз в год выносят самый настоящий самовар. Или ходят по дорожкам садовых кооперативов фланирующие парочки, или ездят на велосипедах дети всех возрастов, или у забора СНТ организуют футбольную или волейбольную площадку — все это точно так же устроено, как «при дедушке», а также при прадедушке и даже раньше.

До появления первых элитных коттеджных поселков стародачные места на престижных направлениях оставались единственным «элитным» вариантом. На 1990-2000-е годы пришелся пик смены формаций и эпох — участки выкупались, старые деревянные дома сносились, на их месте возводились новые, зачастую огромные поместья. Таким образом, от многих стародачных мест осталось только название и история, а старые дачки если где-то и остались, то смотрятся неким анахронизмом рядом с замками. Дальше же началась эпоха привычных теперь коттеджных поселков-«новоделов».

— В МИЭЛЬ сделки с «элитными дачами» советского периода проходят регулярно, — рассказывает специалист компании. — Например, сейчас экспонируется дача одного советского композитора. Соблюдая конфиденциальность наших клиентов, мы не вправе называть имен. Но для примера: в конце 2020 года была продана дача академика в поселке Луцино, которая принадлежала ему с 1947 года. Земельный участок 66 соток и два дома площадью 290 кв. м и 50 кв. м были проданы за 31,5 млн рублей. Приятно отметить, что покупатель был заинтересован в реставрации и сохранении объекта в его первоначальном виде: архитектуры, материалов, атмосферы и духа этого уникального места.

Интересно, что спрос потихоньку смещается к классическим старым дачам — возможно, из-за затянувшейся пандемии коронавируса. Прежде всего из-за наличия сложившейся инфраструктуры, которая переживает второе рождение, например, вдоль новых Московских центральных диаметров.