Льготная ипотека по новым правилам: в чем риски жилищных займов

Снижения цен на квадратные метры ждать не стоит

Правительство России приняло новую программу льготной ипотеки: начиная с июля она стала более дорогой и неактуальной для большинства жителей крупных городов. Привлечение средств на новостройки, очевидно, замедлится, равно как и рост спроса на первичном рынке. Тем не менее обвала цен на недвижимость ожидать не стоит, полагают эксперты.

Госпрограмма поддержки ипотечного кредитования была принята российским правительством в разгар вызванного пандемией экономического кризиса в апреле прошлого года. Она получила название «Ипотека 6,5%» — именно на уровне 6,5% годовых была установлена максимальная ставка по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройке для участвующих в программе граждан. Разницу между данной ставкой и «рыночным» (рассчитываемым исходя из величины ключевой ставки ЦБ) уровнем процентных ставок банкам-кредиторам компенсировало государство. Первоначально предполагалось, что программа будет действовать до ноября 2020 года, но потом ее продлили до конца первого полугодия 2021-го.

Спасение строителей

Программа имела очевидную макроэкономическую цель — поддержать в кризисный период строительную отрасль. Что в целом удалось. Как заявлял вице-премьер Марат Хуснуллин, программа «стала одной из самых эффективных антикризисных мер». «Без ипотеки отрасль лишилась бы необходимого финансирования. Это привело бы к остановке строек, безработице в отрасли и сокращению поступлений в бюджет регионов. Увеличились бы и риски незавершенного строительства для дольщиков», — пояснял он.

«Основная цель программы была помочь строительному сектору, — говорит главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников. — Социальные проблемы — прежде всего, задача обеспечения населения жильем — тоже имелись в виду. Но все-таки приоритетом было не допустить падения строительного сектора и через это помочь экономике, потому что у строителей много подрядчиков, меры их поддержки дают значительный мультипликационный эффект. И эта цель, безусловно, достигнута, несмотря на кризис, строительный сектор активизировался, последняя статистика показывает увеличение объемов запуска новых проектов».

Действительно, «Ипотека 6,5%» пользовалась большой популярностью, тем более что ставки выдачи по ней на практике были даже ниже 6,5% годовых (средневзвешенная ставка в мае-июне была в районе 5,6% годовых), что на фоне стремительно выросшей инфляции (ее официальный уровень к началу 2021 года перевалил за 5% в годовом выражении, а к июню достиг 6,5%) выглядело просто подарком. За 14 месяцев действия льготной госпрограммы по ней было выдано более 550 тыс. кредитов на сумму 1,74 трлн руб. Такие объемы выдач означают, что с учетом первоначального взноса (не менее 15% стоимости жилья) в строительную отрасль в рамках программы поступило как минимум 2 трлн рублей.

Налетай, подорожало!

«Программой, разумеется, воспользовались и те, кто взял бы ипотеку и без ее наличия, — говорит Михаил Матовников. — Тем не менее ее эффект был очень значительным. По нашим оценкам, объем выдач ипотеки на первичном рынке в прошлом году был на 15% больше, чем он был бы при отсутствии данной программы».

Правда, как отмечал в своих аналитических материалах Банк России, выгода заемщиков от субсидирования ставок за счет средств бюджета «во многом была нивелирована резким ростом стоимости жилья». Действительно, по данным Росстата, по итогам первого квартала 2021 года цены на жилье в России выросли на первичном рынке на 17,6% по отношению к концу первого квартала 2020-го (то есть к моменту, когда ослабление рубля уже произошло), на вторичном рынке — на 13,6%. И это несмотря на низкую инфляцию и снижение доходов населения.

«В ходе реализации программы произошел дисбаланс спроса и предложения на рынке, — говорит младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. — Спрос на первичное жилье активно рос, что стимулировало рост цен при ограниченном предложении. В результате во многих регионах увеличение цен на недвижимость «съело» выгоду от снижения ставок уже к середине срока действия программы. Кроме того, низкие ставки стимулировали население активно обращаться за ипотекой в ожидании скорого окончания программы».

Льготная ипотека под 6,5% послужила импульсом для бурного роста ипотечных выдач, что привело к значительному повышению цен на недвижимость во многих городах, особенно в миллионниках, где стоимость недвижимости выше, чем в сравнительно меньших городах или в среднем по России, отмечает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

Правда, по словам Марата Хуснуллина, сама по себе льготная ипотека привела к росту цен на жилье лишь на 4–5%, все остальное — последствия того, что из-за пандемии и карантинных мер приостанавливались строительные работы, что привело к снижению предложения на рынке.

Тем не менее к концу первого полугодия власти пришли к выводу, что программу льготной ипотеки пора сворачивать. Льготная ипотека под 6,5% была временной мерой поддержки населения и застройщиков в кризис, вызванный в 2020 году пандемией коронавируса, поясняет Екатерина Щурихина. Соответственно, в текущем состоянии экономики абсолютно логичным шагом было ее завершение или сокращение, поскольку льготные программы для широкого круга заемщиков приводят к дисбалансам спроса и предложения на рынке.

Смена акцентов

Но льготная ипотека не канула в Лету: просто на смену старой программе пришла новая — с господдержкой, которая будет действовать до середины 2022 года. Ее введение анонсировал Президент России Владимир Путин в начале июня, в конце первого месяца лета вышло соответствующее постановление правительства.

От своей предшественницы она отличалась кардинально. Прежде всего были резко снижены допустимые объемы займов — их предельный размер теперь составит 3 млн рублей (ранее для жителей Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области эта сумма составляла 12 млн рублей, для остальных регионов — 6 млн рублей). Несколько выросла не в пользу потребителей и максимальная процентная ставка — с 6,5% до 7% годовых.

«Цель корректировки программы и ее продления — стабилизация рынка, показателей стоимости и доступности жилья для населения при сохранении поддержки спроса», — говорит заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная. К текущему моменту ситуацию на рынке недвижимости нельзя охарактеризовать как ординарную. Резкий рост цен на недвижимость, не связанный с общим состоянием экономики, чреват резкой коррекцией, представляет большой риск для всех участников рынка и для экономики, отмечает она. «Минимизация рисков возникновения «пузырей» на рынке недвижимости, сглаживание любых резких колебаний — одна из задач регуляторов. Чем стабильнее рост сектора строительства жилой недвижимости, включая так называемое индивидуальное домостроение, тем лучше для населения, всех смежных отраслей и экономики в целом», — добавляет эксперт.

При этом эксперты полагают, что повышение ставки по льготной ипотеке на 0,5 процентного пункта само по себе не сильно скажется на интересе к ней россиян. Вместе с тем уменьшение максимального размера ссуд, очевидно, сделает льготную ипотеку гораздо менее актуальной для крупных городов. «Установление лимита в 3 млн руб. для всех регионов РФ однозначно отсечет от программы массовых заемщиков со стандартным первоначальным взносом из двух столиц и столичных областей — средний размер ипотечного кредита в Москве составил в апреле 2021-го 6,3 млн руб., в Санкт-Петербурге — 4 млн руб., — говорит Екатерина Щурихина. — Однако более обеспеченные категории заемщиков, которые имеют возможность внести первый взнос в размере 40–60% от стоимости квартиры, вполне могут воспользоваться программой».

С учетом снижения лимита в рамках льготной программы спрос на льготную ипотеку будет формироваться преимущественно вне столичных регионов и на квартиры среднего и экономкласса, считает она. Ирина Носова, в свою очередь, полагает, что льготная ипотека в крупных городах останется актуальной в случаях, когда заемщик готов осуществить первоначальный взнос в размере не менее 60–70% стоимости приобретаемого жилья.

В 2020 году в рамках льготной программы на ипотечные кредиты на сумму до 3 млн руб. пришлось лишь около трети всех выдач, рассказывает Михаил Матовников. «Однако это не означает, что спрос на льготную ипотеку упадет втрое, — замечает он. — Например, ставка по льготной ипотеке по сравнению с прошлым годом выросла всего на 0,5 п.п., тогда как рост рыночных ставок с начала этого года — втрое больше, что будет стимулировать переток средств с рынка вторичной ипотеки на рынок первичной». Вместе с тем эксперт допускает, что двукратное падение объемов выдачи первичной льготной ипотеки в рамках госпрограммы поддержки вполне возможно. Действительно, по данным статистики, за первую неделю действия новой ипотечной программы россияне подали на ее получение 10 тыс. заявок, за вторую — 11 тыс., тогда как, например, в конце июня, в последнюю неделю действия старой программы, число заявок составило 28 тыс.

«Помимо переформатирования программы льгот по ипотеке мы ожидаем, что Банк России с августа 2021 года повысит надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, — говорит Татьяна Школьная. — Подобные меры охладят интерес банкиров к выдаче кредитов с низким первоначальным взносом, улучшат качество кредитного портфеля. Мы ожидаем снижение уровня спроса на ипотечные продукты в период с июля по сентябрь, начиная с октября-ноября этого года спрос стабилизируется».

Безнадежные цены

Получается следующая картина. С одной стороны, программа льготной ипотеки спровоцировала резкий рост цен на жилье. С другой — способствовала активизации строительства. Теперь эта программа если и не отменяется, то сильно сокращается в объемах. Спрос же на рынке во многом удовлетворен — именно за счет бума последних полутора лет, новые строительные проекты запущены. В таких условиях можно было бы ожидать коррекции рынка, однако эксперты не прогнозируют существенного падения цен на недвижимость.

«Во втором полугодии цены на недвижимость в среднем по стране начнут стабилизироваться, — полагает Татьяна Школьная. — Начиная с октября-ноября в регионах, где цены были наиболее перегреты, весьма вероятна их коррекция. При прочих равных в Москве, Питере и самых популярных курортных зонах цены на жилье будут наиболее стабильны».

Спрос на первичное жилье будет оставаться высоким, что будет стимулировать рост цен, однако с учетом того, что средний размер ипотечного кредита уже близок к лимиту по госпрограмме (2,9 млн руб. в среднем по РФ в апреле 2021-го), это может ограничить увеличение цен застройщиками, которые не захотят сокращать поток клиентов, подходящих под условия льготной программы, прогнозирует Екатерина Щурихина.

Эксперты называют две главные причины для отсутствия коррекции цен на квадратные метры в сторону понижения. Первая: одновременно с сокращением общей программы льготной ипотеки власти существенно расширили программу «Семейная ипотека». Если раньше получить по ней льготное финансирование могли семьи, где второй или последующий ребенок родился не раньше 2018 года либо есть ребенок-инвалид, то теперь достаточно иметь одного ребенка, родившегося после начала 2018 года. Максимальная сумма кредита при этом уменьшена не была и осталась на уровне 12 млн руб. для Москвы с Подмосковьем и Петербурга с Ленинградской областью и 6 млн – для остальных регионов.

Под старые условия «Семейной ипотеки» попадали примерно 600 тыс. семей, из них 80 тысяч реально воспользовались этой программой, под новые условия попадает примерно в восемь раз больше, рассказывает Михаил Матовников. «На практике это означает, что выдача кредитов на новостройки по «Семейной ипотеке», скорее всего, превысит объемы выдачи по стандартной льготной ипотеке на новых условиях. Если же брать суммарный эффект двух этих госпрограмм, то он может даже возрасти, поскольку «Семейная ипотека» распространяется не только на первичный, но и на вторичный рынок жилья», — заключает эксперт.

Вторая причина заключается в том, что ипотека — важный, но не определяющий фактор ценообразования. «На темпы ввода жилья основное влияние будут оказывать важнейшие макроэкономические факторы, а не отдельно взятые программы поддержки, включая льготы по ипотеке, — говорит Татьяна Школьная. — Если экономика в целом будет демонстрировать бодрые темпы восстановления, реальные доходы населения начнут расти, финансирование и развитие инфраструктуры будут реализовываться согласно планам, то темпы ввода жилья возрастут. При негативном сценарии развития событий в перспективе ближайших 12–24 месяцев темпы ввода жилья, наоборот, замедлятся в целом по стране».

Иными словами, стабильность и рост цен на недвижимость будут поддерживаться либо ростом спроса со стороны богатеющего населения, либо сокращением предложения со стороны беднеющих строителей.

СПРАВКА «МК»

Программа льготной ипотеки оказала значительное влияние на весь ипотечный рынок (включая вторичное жилье) как в плане его объемов, так и в плане уровня ставок. Так, согласно данным Банка России, в 2018 году в среднем в месяц выдавалось 123 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 247 млрд руб., в 2019-м эти цифры составили 110 тыс. и 243 млрд соответственно. А, например, с июня 2020-го по май 2021-го в среднем выдавалось 168 тыс. ипотечных кредитов в месяц на общую сумму 446 млрд руб. Средняя ставка при этом упала с 8,68% годовых в апреле 2020-го до 7,30% годовых в мае 2021-го.