Эксперты объяснили, почему застройщики не хотят опускать цены на жилье Поделиться
Рынок жилищного кредитования в России обвалился. Количество ипотечных заявок за август снизилось в два раза по сравнению со среднемесячными показателями за первое полугодие. Об этом сообщил аналитический центр TYMY. На новостройки и индивидуальное жилищное строительство число заявок уменьшилось на 60%, на вторичное жилье — на 30%. Между тем число россиян, не имеющих права претендовать на льготные программы ипотеки, но желающих купить квартиру, меньше не стало.
За последние месяцы на рынке недвижимости произошли колоссальные изменения. Самый сильный удар был нанесен отменой льготной ипотеки с 1 июля. Однако свое воздействие оказала и трансформация других программ господдержки. Так, семейную ипотеку под 6% годовых теперь могут получить только семьи с детьми в возрасте до 6 лет либо воспитывающие ребенка-инвалида любого возраста, а также в 35 специально выделенных властями регионах семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми. Максимальная сумма кредита для жителей столицы и Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области равна 12 млн рублей, для остальных регионов — 6 млн рублей. При этом объем выдачи по этой программе в августе снизился на 30,8% по сравнению с тем же месяцем прошлого года (до 163 млрд рублей) и на 39,3% по количеству заключенных договоров (до 28,2 тыс.).
Кроме того, с 1 августа были пересмотрены условия по IТ-ипотеке, которая перестала распространяться на Москву и Северную столицу. Предельная ставка по этой программе доходит до 6%, а максимальная сумма кредита — до 9 млн рублей. В результате, по данным жилищного ведомства, выдачи кредитов по этой программе в августе упали в 21 раз в денежном выражении (до 1,76 млрд рублей), и практически в 23 раза в числовом выражении (было оформлено всего 177 кредитов) по сравнению с тем же месяцем 2023-го.
Общее же снижение рынка ипотеки в августе по объему составило 56% (375 млрд рублей), а по количеству кредитов — 46% (до 116 тыс. договоров). Есть ли шансы на то, что эта негативная тенденция в ближайшем будущем изменится? «Со второй половины сентября рынок будет более активным в связи с окончанием сезона отпусков и сбора детей в школу», — утверждает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. Но цена квадратного метра не начнёт резко снижаться, потому что у застройщиков есть обязательства перед банком в части проектного финансирования и согласованная бизнес-модель, где прописана стоимость, ниже которой они «упасть» не могут, подчеркнул эксперт.
Правда, есть и другой прогноз. «Пока цены на первичном рынке стагнируют, — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. — Застройщики сформировали хорошую «подушку безопасности» в период ажиотажа прошлого и этого года, и пока причин пересматривать ценники у них нет: текущие проекты по большей части распроданы, счета эскроу наполнены, ставки по проектному финансированию низкие. Вероятно, такая необходимость возникнет ближе к концу текущего года или уже в следующем году: по мере завершения текущих проектов и выхода на рынок новых у застройщиков будет расти необходимость в активизации продаж, чтобы вновь наполнить счета эскроу, иначе ставка по проектному финансированию станет высокой».
По мнению аналитика, развитие ситуации на рынке ипотеки будет зависеть от нескольких факторов. Во-первых, от политики ЦБ РФ. «Если июльский прогноз регулятора оправдается и ключевая ставка опустится ниже 10% только в 2027 году, то доступную ипотеку мы не увидим еще минимум два года, что будет сказываться на спросе», — предупредил Репченко. Во-вторых, от цен на квадратные метры, которые сегодня заоблачные. Если в условиях сокращающегося спроса застройщики, наконец, начнут пересматривать ценники в сторону снижения, то это активирует в целом рынок, в том числе и ипотечный. В противном случае спрос продолжит снижаться.
Возникает вопрос: а как в условиях высоких ставок по ипотеке и при отсутствии льгот быть тем, кому необходимо приобрести квартиру? Как говорят эксперты, если жилищный вопрос не требует оперативного решения, то его можно отложить, а имеющиеся накопления разместить, например, на депозите. Ставки по вкладам в самых крупных и надежных банках сегодня уже достигают 18-20%. При таких процентах через год-два сумма существенно прирастет, а ставки по ипотеке, возможно, снизятся, если оправдается прогноз ЦБ РФ. И у покупателя накопится хороший первоначальный взнос на покупку квартиры.
Ну а тем, кому жизненно необходимо решить квартирный вопрос очень быстро, нужно действовать иначе. «В качестве альтернативных вариантов приобретения недвижимости сейчас многие используют беспроцентные программы рассрочки, траншевую ипотеку, субсидированные программы, схемы с аккредитивом или трейд-ин», — напомнил управляющий партнер «Прайм лайф» Денис Коноваленко. Помимо этого, многие девелоперы предлагают выгодные акции и скидки, которые распространяются на определенный пул квартир.
